은마아파트 3100가구 이주 임박…서울 전세시장 '공포의 도미노' 우려 커진다

 

 

서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축이 본격화되면서 세입자 약 3100가구의 대규모 이주가 예고되어 서울 전세시장의 불안감이 커지고 있습니다. 은마아파트 재건축정비사업조합은 최근 세입자들에게 이주계획 안내 공문을 발송하고 이달 28일까지 이사 희망 시기와 예정 지역 등을 조사하고 있습니다.

 

조합은 2027년 상반기 이주 개시를 목표로 하고 있으며 지난달 강남구로부터 사업시행계획인가를 받은 뒤 관리처분계획 인가와 이주 철거를 거쳐 2028년 착공을 계획하고 있습니다. 다만 남은 행정절차에 따라 실제 이주 시기는 변경될 수 있어 세입자들의 불안은 가중되고 있습니다.

 

조합은 이주 개시 공고와 함께 건물 인도소송과 점유이전금지가처분을 제기할 방침이며 이주를 거부할 경우 손해배상 및 부당이득 반환 청구 소송까지 검토하고 있습니다. 이러한 강경 대응은 조합이 착공 지연을 최소화하려는 의도로 풀이되지만 세입자들의 생활 불안은 더욱 커질 수밖에 없습니다.

이번 이주의 가장 큰 변수는 전체 4424가구 중 약 70%에 달하는 세입자 3100가구의 이동 방향입니다. 은마아파트는 대치동 학원가를 끼고 있어 자녀 교육을 위해 타지역에 자기 집을 보유하면서도 은마에 전세로 거주하는 가구가 상당수 존재하는 것으로 알려져 있습니다. 여기에 정부의 실거주 중심 세제개편안이 변수로 작용할 전망입니다.

 

개편안은 실거주 1주택자의 종합부동산세 혜택을 확대하는 대신 비거주 1주택자의 공제를 줄이는 내용을 담고 있어 타지역에 주택을 보유한 은마 세입자들이 세 부담을 줄이기 위해 자기 집으로 복귀하거나 주택을 처분할 가능성이 커지고 있습니다.

 

만약 이들이 자가로 돌아가면 해당 주택에 살던 세입자는 임대차 계약 만료 시 새로운 집을 구해야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 임대인이 실제 거주를 목적으로 할 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있기 때문입니다. 이처럼 은마아파트 이주가 대치동 주변의 전월세 수요를 늘리는 데 그치지 않고 서울 다른 지역의 임대 매물까지 줄이는 연쇄 이동으로 이어질 수 있다는 분석이 나오고 있습니다.

서울 전세시장은 이미 매물 부족과 가격 상승으로 어려움을 겪고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실의 조사에 따르면 지난 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만937건으로 지난해 10월 15일보다 14.1% 감소했습니다.

 

KB부동산 자료에서는 지난 6월 서울 아파트 전셋값이 한 달 전보다 1.43% 상승하며 올해 들어 가장 높은 상승률을 기록했고 강남 11개 자치구의 아파트 중위 전셋값은 7억원 평균 전셋값은 8억193만원으로 집계되었습니다. 이러한 가운데 정비사업 이주 수요까지 더해지면서 시장의 긴장감은 더욱 고조되고 있습니다.

서울시에 따르면 올해부터 2028년까지 서울에서 재개발 및 재건축으로 이주할 예정인 주택은 8만3630가구에 달합니다. 올해 2만5230가구와 내년 1만3144가구 그리고 2028년 4만5256가구가 순차적으로 이주할 예정이며 은마아파트 외에도 송파구 잠실주공5단지 등 수천 가구 규모의 강남권 재건축 단지들도 이주를 앞두고 있습니다. 정비사업은 장기적으로 주택 공급을 늘리지만 이주부터 준공까지는 기존 주택 수가 줄어드는 공백기가 발생하여 단기적으로는 전세 공급에 부담을 주게 됩니다.

 

업계 관계자는 노후 재건축 단지가 서울에서 상대적으로 저렴한 전월세 주택을 공급해 왔다며 대규모 단지의 이주가 특정 시기에 몰리지 않도록 사업장별 이주 시기를 조정하고 주변 임대차 시장의 충격을 완화할 대책을 시급히 마련해야 한다고 지적하고 있습니다.

 

 

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