"반포자이 보유세 42% 폭등…강남 3구 '역대 최고' 세금 폭탄, 45억 기준선 넘으면 더 난리 난다"

다음달 초 정부가 초고가주택 세 부담을 늘리는 세제 개편안을 내놓는 가운데 서울 강남 고가 아파트 보유세는 세율 조정 없이도 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났습니다. 지난해 아파트값 상승으로 올해 공시가격이 급등한 여파입니다. 초고가주택 과세 기준이 강화되면 보유세 부담은 더욱 불어날 수밖에 없을 전망입니다.

 

시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 반포동의 한 아파트 전용면적 84㎡ 1주택자가 올해 납부할 보유세는 전년 1274만 원보다 42% 늘어난 1810만 원입니다. 이는 보유세 부담이 가장 높았던 2021년 세액 1653만 원도 앞지른 액수입니다. 올해 현실화율은 2021년 78.3%보다 낮은 69%를 적용하고, 공정시장가액비율도 종부세 60%, 재산세는 43~45%로 낮췄는데도 역대 최대 세액이 산출된 것입니다. 집값 상승에 올해 공시가격 자체가 18.7%나 치솟은 탓입니다. 올해 이 아파트 공시가격은 34억9100만 원으로 2021년 22억4500만 원보다 55.5% 상승했습니다.

시뮬레이션 결과, 서초구 반포동의 다른 아파트 전용 84㎡는 2227만 원, 또 다른 단지 전용 84㎡는 1905만 원, 송파구 잠실의 한 단지 전용 82.6㎡는 1258만 원, 용산구의 한 단지 235.3㎡는 7633만 원으로 올해 보유세가 역대 최고 수준인 것으로 추산됐습니다.

 

세제 개편 막바지 단계에 들어간 정부는 똘똘한 한 채 기준선을 주택가격 45억 원선으로 잠정 결정하고, 초고가 구간 신설을 위해 적정 세율 시뮬레이션을 반복 중인 것으로 파악됐습니다. 상위 1%에 드는 초고가 주택 소유자를 겨냥한 핀셋 증세로 가닥 잡고 중과 규모를 설계하고 있는 것입니다. 이에 45억 원 이상 주택이 집중된 강남 3구와 용산구가 주요 타깃이 될 것으로 보입니다.

 

이런 상황은 몇 가지 중요한 시사점을 던집니다.

 

첫째, 공시가격 상승만으로도 보유세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 점입니다. 세율을 올리지 않아도 집값 상승에 따라 공시가격이 오르면, 세액은 자동으로 증가합니다. 이는 보유세의 자동 안정화 기능이라는 긍정적 측면이 있지만, 동시에 주택 소유주의 예상치 못한 세 부담 증가를 야기할 수 있습니다.

둘째, 초고가주택 과세 기준 강화의 파급력입니다. 45억 원 기준선이 확정되면, 강남 3구와 용산구의 다수 주택이 초고가 구간에 포함될 것입니다. 이는 해당 지역의 보유세 부담을 획기적으로 높이는 결과를 낳을 수 있습니다. 다만 과세 기준을 너무 낮게 설정하면 중산층 주택 소유주까지 영향을 미쳐 정치적 부담이 커질 수 있습니다.

 

셋째, 시장의 반응입니다. 보유세 부담 증가는 매물 증가로 이어질 수 있습니다. 특히 다주택자나 투자 목적의 소유주들은 보유세 부담을 줄이기 위해 매도를 검토할 가능성이 큽니다. 다만 강남 3구의 경우 입지와 브랜드 가치가 확실해, 보유세 증가만으로 대규모 매물 출회가 이뤄지지는 않을 것으로 예상됩니다.

 

넷째, 세제 개편의 방향성입니다. 핀셋 증세로 상위 1%를 겨냥하는 방식은 부의 재분배라는 측면에서 긍정적일 수 있습니다. 다만 세수의 용처와 세제의 형평성이 중요합니다. 보유세를 인상해 확보한 세수가 주거 안정을 위한 공공주택 공급에 투입된다면, 정책의 정당성이 높아질 것입니다.

 

다섯째, 공시가격 현실화율 문제입니다. 현재 공시가격 현실화율이 69% 수준인데, 이를 더 높이면 보유세 부담은 더욱 커집니다. 공시가격 현실화율을 높이는 것은 시장 투명성을 제고하는 긍정적 효과가 있지만, 동시에 주택 소유주의 세 부담 증가를 야기합니다. 이 균형을 어떻게 맞출지가 정책의 핵심 과제입니다.

강남 3구 아파트의 보유세 역대 최고 기록은, 집값 상승과 공시가격 급등이라는 구조적 요인과 초고가주택 과세 기준 강화라는 정책적 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 45억 원 기준선 확정 이후의 세 부담 증가폭은 상당할 것으로 예상되며, 이는 강남 고가 주택 시장의 거래 패턴과 가격 형성에 중대한 영향을 미칠 것입니다.

 

 

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