"전세를 '사금융'이라 칭한 대통령…임대시장 재편, 진짜 시험대는 따로 있다"

전세를 일종의 사금융으로 규정하고 전세금융은 줄이면서 역세권 공공임대와 민간 장기임대는 확대하는 방향이 분명해지고 있습니다. 과도한 전세대출과 보증이 집값 상승과 전세사기를 키웠다는 판단에 따라 전세금융은 단계적으로 줄이고, 그 과정에서 발생할 수 있는 임대주택 공백은 역세권 고품질 공공임대와 전문 임대사업자가 공급하는 장기임대로 채우겠다는 구상입니다.

 

전세 축소 이후 발생할 임대 공백을 어떻게 메우느냐가 부동산·세제·금융 정책의 핵심 시험대가 될 전망입니다. 전세를 특이하게 대한민국에만 있는 일종의 사금융이라고 규정하며 전세 제도가 시장을 왜곡해 왔다고 지적한 바 있습니다. 전세대출에 대해 서민 주거 안정을 위한 지원 정책이라는 측면이 있지만, 집값 폭등의 주원인이 됐다며 이제 조정할 때가 된 것 같다고 밝혔습니다. 전세 물량과 거래 감소에 대해서는 전세는 사라져가는 추세라며 정상화되는 과정이라고 말했습니다. 전세시장 축소를 시장 정상화 과정으로 인식하고 있음을 보여준 것입니다.

 

전세를 쉽게 얻을 수 있게 하는 것은 필요했지만, 너무 과한 전세대출이 집값 폭등의 한 원인이 됐다는 인식이 확고합니다. 급기야 집값의 100%까지 전세를 내주고 보증·대출을 거의 무제한으로 해줘 전세사기를 키웠다는 지적입니다. 집값에 맞먹는 전세보증금과 대출을 활용한 과도한 레버리지가 전세사기를 키웠다는 게 핵심 진단입니다.

정부는 실제로 규제지역 주택담보인정비율 상한을 낮추고, 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 한도를 2억 원 수준으로 관리하는 등 대출 조이기 카드를 꺼냈습니다. 비거주 1주택자의 신규 전세대출 보증을 차단하고 기존 대출의 만기 연장까지 제한하는 방안도 검토되면서 갭투자성 전세 레버리지에 대한 규제는 한층 강화될 것으로 보입니다. 전세대출과 보증은 앞으로 청년·신혼부부·무주택자 등 실수요자 중심으로 재편될 것이라는 메시지로 읽힙니다.

 

공공임대제도에 대한 인식과 계획은 이와 대칭을 이룹니다. 기존 공공임대가 도심 변두리에 작은 평수로 집중 공급되면서 사실상 저소득층 전용 주택으로 낙인찍혔다는 진단입니다. 공공주택 임대를 역세권 좋은 곳에 공급해야 하며, 너무 작은 평수가 아닌 적정한 평수로 지어 중산층도 들어올 수 있게 해야 한다는 주문이 나왔습니다.

 

공공임대를 소형 위주의 외곽 공급에서 벗어나 국민주택 규모의 고품질 장기임대로 전환하고, 공공분양과 함께 주거 사다리 역할을 강화하겠다는 방침입니다. 시민단체와 학계에서는 집값 안정과 주거비 부담 완화를 위해 토지와 건물을 분리하고 토지 이익을 공공이 일부 환수하는 모델을 병행해야 한다며 장기공공임대와 토지임대부 주택 확대를 요구하고 있습니다. 역세권 공공임대를 늘리면서 장기임대와 토지임대부 공공분양을 함께 공급해 저렴하지만 투기 위험은 낮은 중간지대 주택을 확보하는 것이 향후 정책 설계의 관건으로 떠올랐습니다.

공공임대 입주 자격이 너무 엄격해 공백이 크다는 지적이 나옵니다. 사적 다주택 임대와 공공임대 사이에 신축 장기임대를 운영할 전문 임대인을 육성해야 한다는 제안이 있습니다. 민간 임대가 몇 가구, 어느 지역에, 어떤 유형으로 공급될지 계획이 없다는 비판도 제기됩니다. 민간 장기임대 사업자와 공급자 금융을 제도화하지 않으면 임대료 상승과 매매 전환을 막기 어렵다는 우려가 나옵니다.

 

공공임대 역세권 확대와 민간 장기임대 육성은 전세 축소 이후 임대차 시장을 떠받칠 두 축입니다. 그러나 공급자 금융과 세제, 임대료 규율을 어떻게 설계할지는 여전히 쟁점으로 남아 있습니다. 주택시장의 목표는 억지로 가격을 낮추는 것이 아니라 비정상적 수요와 공급을 정상화하는 것이라며 실거주라는 표현을 거주용으로 바꾸자는 제안도 나왔습니다.

 

전세·임대차 정책의 기준을 단순한 투자 목적 여부가 아니라 거주용과 비거주용으로 구분하고, 거주용 1주택자와 청년·신혼부부·무주택자에 대한 금융·세제 지원을 강화해 주거를 자산이 아닌 생활 인프라로 보겠다는 취지입니다. 거주용 1주택과 무주택 실수요자에 대한 지원은 강화하되, 초고가·비거주·다주택 수요에는 세제와 금융 규제를 차등 적용하는 방향을 검토할 것으로 보입니다.

전세 축소에 따른 임대 물량 공백을 공공임대와 민간 장기임대로 얼마나 안정적으로 메우느냐가 부동산 정책의 성패를 가를 전망입니다. 다만 이런 정책 전환이 성공하려면 몇 가지 현실적 과제를 극복해야 합니다. 첫째, 공공임대 공급 속도입니다. 역세권에 고품질 공공임대를 공급하려면 토지 확보와 건설 기간이 상당히 소요됩니다. 둘째, 민간 장기임대 사업자 육성입니다. 전문 임대인을 육성하려면 세제 혜택과 금융 지원, 임대료 규율 등 종합적인 제도 설계가 필요합니다. 셋째, 임대료 안정화입니다. 공공임대 확대와 민간 장기임대 육성이 임대료 상승을 억제할 수 있을지는 미지수입니다.

 

전세를 사금융으로 규정하고 임대시장을 재편하려는 정책 방향은 장기적으로는 주거 시장의 건전성을 높일 수 있습니다. 다만 전세 축소와 임대 공백 사이의 시간차를 어떻게 메우느냐가 가장 중요한 과제이며, 이를 실패할 경우 단기적으로는 주거 불안정성이 심화될 수 있습니다.

 

 

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