2026년 7월 대구·경북 아파트 시장 종합 분석 약세 지속 속 수성구 강세 입주 절벽 기대감·지역별 양극화 심화

1. 이번 주 대구·경북 아파트 시세 동향: 약세 지속하나 지역별 편차 뚜렷

2026년 7월 2주(7월 13일 기준) 대구 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.03% 하락했으며, 경북 역시 0.01% 하락세를 보였습니다. 전국 매매가격지수가 0.11% 상승한 것과 비교하면 대구·경북은 전국 상승세에서 소외된 모습입니다. 다만 전세가격지수는 대구가 0.00%로 보합을 기록했고, 경북은 0.02% 하락했습니다.

 

7월 1주차에는 대구가 0.02% 하락했고 경북도 0.01% 하락했으며, 2주차에도 유사한 하락세가 지속되고 있습니다. 이는 6월 중순 이후 대구 아파트값이 2주 연속 하락세를 보이고 있는 흐름의 연장선상에 있습니다. 6월 셋째 주(6월 15일 기준)에는 0.02% 하락했고, 6월 넷째 주에는 0.02% 하락하며 하락세가 이어졌습니다. 다만 6월 둘째 주에는 6주 만에 상승 전환하여 0.03% 상승하는 등 단기적인 반등 시도도 있었습니다.

 

대구 아파트 시장의 가장 큰 특징은 지역별 양극화가 극심하다는 점입니다. 수성구 범어동·만촌동 등 핵심 지역은 신고가 거래가 속출하며 강세를 보이는 반면, 달서구·북구·남구 등 외곽 지역은 약세가 지속되고 있습니다. 특히 수성구 범어동의 수성범어W는 3개월간 52건의 거래가 이루어지며 회전율 3.8%를 기록했고, 3.3㎡당 평균가는 약 1,850만 원에 달하는 등 대구 내에서도 최고가를 형성하고 있습니다.

 

반면 달서구는 2~3% 하락세를 보이고 있으며, 북구는 미분양 해소가 진행 중인 상황입니다. 남구의 경우 월세 비율이 77%로 전국 최고 수준에 달할 정도로 전세 시장이 위축되어 있습니다. 이러한 극심한 지역별 온도차는 대구 아파트 시장의 가장 두드러진 특징이라고 할 수 있습니다.

 

경북의 경우 전반적으로 약세가 지속되고 있으나, 일부 지역에서는 소폭 상승하는 모습도 나타나고 있습니다. 포항·구미 등 산업 도시는 일자리 여건에 따라 가격 흐름이 엇갈리고 있으며, 경주 등 관광 도시는 계절적 요인에 따라 변동성이 큰 편입니다.

 

2. 전월 대비 가격 추이: 장기 침체 속 단기 반등 시도

대구 아파트 시장은 2022년부터 2024년까지 77,700여 세대의 입주 폭탄으로 전국에서 가장 긴 하락세를 기록했습니다. 그러나 2026년에 들어서면서 공급 절벽이 본격화되면서 시장 분위기가 서서히 전환되고 있습니다.

 

2026년 상반기까지는 관망세가 이어졌으나, 하반기부터 핵심 입지 중심의 반등 가능성이 높아지고 있다는 전망이 나오고 있습니다. 6월 둘째 주에는 6주 만에 상승 전환하는 등 단기적인 반등 시도가 있었으나, 이후 다시 하락세로 돌아섰습니다. 이는 전반적인 매수 심리가 아직 회복되지 않았음을 보여주며, 단기적인 반등은 급매물 소진이나 일시적 수요 유입에 따른 것으로 분석됩니다.

 

수성구의 경우 범어·만촌 지역은 상승세를 유지하고 있으나, 중심부를 제외한 일부 지역은 조정이 이어지고 있습니다. 달서구는 전반적으로 2~3% 하락세를 보이고 있으며, 동구는 보합권에서 일부 도심 재개발 기대감으로 소폭 상승하는 지역도 있습니다. 북구는 미분양 해소가 진행 중이나 전반적인 약세가 지속되고 있습니다.

 

경북의 경우 전반적으로 하락세가 이어지고 있으나, 일부 지역에서는 소폭 상승하는 모습도 나타나고 있습니다. 특히 경북의 전세가격은 7월 1주차에 0.02% 하락하며 지방 전세 시장의 약세를 반영했습니다.

 

3. 아파트 매매가 및 전세가 수준: 수성구 독주·외곽 지역 부진

대구 아파트 가격은 지역별로 극명한 차별화를 보이고 있습니다. 수성구 범어·만촌 지역은 3.3㎡당 평균가가 약 1,850만 원에 달하며, 신고가 거래가 속출하고 있습니다. 수성구 중심부 역시 신규 분양이 거의 없어 희소성이 높아지면서 가격 상승 압력이 지속되고 있습니다.

 

반면 달서구는 3.3㎡당 평균가가 약 1,320만 원으로 수성구보다 크게 낮으며, 2~3% 하락세를 보이고 있습니다. 북구와 남구 역시 전반적인 약세가 지속되고 있으며, 남구 봉덕·대명동 구축 아파트는 월세화가 심화되면서 가격 하락이 두드러지고 있습니다.

 

전세가 측면에서는 대구 전셋값이 4주 연속 상승세를 탄 바 있으나, 최근에는 보합권에 머물고 있습니다. 6월 넷째 주에는 0.02% 상승하며 4주 연속 상승했으나, 7월 들어서는 상승세가 다소 주춤한 모습입니다. 이는 매수세는 좀처럼 살아나지 않는 반면 전세 수요는 유지되면서 매매와 전세의 가격 차이가 벌어지고 있음을 의미합니다.

 

수성구는 전세가도 상승세를 유지하고 있으나, 달서구·북구 등 일부 지역은 전세가 하락이 지속되고 있습니다. 특히 남구는 전세 비중이 23%에 불과할 정도로 전세 시장이 거의 붕괴한 상태이며, 월세 중심의 임대차 구조가 고착화되고 있습니다.

 

4. 전세가율(전세가/매매가 비율): 지역별 극명한 차이

대구 아파트 전세가율은 지역별로 극명한 차이를 보이고 있습니다. 수성구 범어·만촌 등 핵심 지역은 전세가율이 상대적으로 높은 편이나, 달서구·남구 등 외곽 지역은 전세가율이 매우 낮은 수준입니다.

 

대구 북구 국우동은 전세가율이 94%로 대구 내에서 가장 높은 수준을 기록하고 있으며, 동천동 92%, 구암동 89% 순입니다. 반면 달서구 신당동은 88%로 상대적으로 높은 편이나, 이는 해당 지역의 매매가가 낮기 때문인 경우도 있습니다.

 

수성구의 경우 전세가율이 상대적으로 양호한 수준을 유지하고 있으나, 최근 매매가 상승으로 인해 전세가율이 점진적으로 하락하고 있습니다. 특히 신고가 거래가 속출하는 범어·만촌 지역은 매매가 상승폭이 전세가 상승폭을 웃돌면서 전세가율이 낮아지고 있습니다.

 

남구의 경우 월세 비율이 77%로 전국 최고 수준인 만큼, 전세가율은 매우 낮은 수준입니다. 이는 전세 수요가 거의 없음을 의미하며, 임대차 시장이 월세 중심으로 완전히 전환되었음을 보여줍니다.

 

전반적으로 대구 아파트 전세가율은 서울이나 경기도에 비해 상대적으로 높은 지역이 많으나, 이는 매매가 자체가 낮기 때문인 경우가 많습니다. 수성구 등 매매가가 높은 지역은 전세가율이 점진적으로 하락하고 있어, 향후 전세가 상승 여력이 있다는 분석이 나오고 있습니다.

 

5. 실거래가 추이: 거래 위축 속 저가 매물 중심 거래

대구·경북 아파트 시장은 거래 위축이 두드러지고 있습니다. 수도권에 비해 거래량 감소가 더욱 심각한 상황이며, 실거래가 역시 대부분 지역에서 하락세를 보이고 있습니다.

 

2026년 3월 첫째 주(3월 1일부터 7일까지) 대구광역시 아파트 실거래가 신고는 총 144건에 그쳤습니다. 이는 경남(302건)·경북(173건)보다 적은 수준으로, 대구의 거래 활동이 매우 위축되어 있음을 보여줍니다.

 

실거래가 측면에서는 저가 매물 중심으로 거래가 이루어지고 있습니다. 수성구 범어W는 3개월간 52건의 거래가 이루어지며 회전율 3.8%를 기록했으나, 이는 대구 내에서도 가장 활발한 지역일 뿐 대부분 지역은 거래가 매우 저조한 상황입니다.

 

특히 2026년 7월 11일 기준 아파트 신고가·최고가 146건 중 대구 지역은 포함되지 않았으며, 대부분 서울·경기·부산 지역의 거래가 집계되었습니다. 이는 대구 아파트 시장의 실거래가 상승 동력이 아직 회복되지 않았음을 의미합니다.

 

다만 최근 동구 벤처밸리 푸르지오, 이편한세상 동대구역, 북구 대구역 센트레빌 등에서 일반 거래를 통한 시장 자체 소화가 이루어지고 있어, 매수 심리가 점차 살아나고 있다는 긍정적인 신호도 있습니다.

 

6. 임대 수요 및 공실률: 월세화 가속·전세 시장 위축

대구 아파트 임대차 시장은 월세화 현상이 가속화되고 있습니다. 대구 임대차 거래 중 월세 비율이 66%까지 높아졌으며, 특히 남구는 77%로 전국 최고 수준입니다. 이는 고금리와 전세사기 트라우마로 인해 월세·반월세 중심의 임대차 구조가 고착화되고 있음을 보여줍니다.

 

전세 수요는 수성구·중구 등 핵심 지역에서는 유지되고 있으나, 달서구·남구·북구 등 외곽 지역에서는 크게 위축되고 있습니다. 특히 남구는 전세 거래 비중이 23%에 불과할 정도로 전세 시장이 거의 붕괴한 상태입니다.

 

공실률 측면에서는 미분양 물량이 여전히 많은 상황입니다. 2026년 1월 말 기준 대구 미분양은 5,432호로, 2025년 1월 8,742호에서 38.3% 감소했으나 여전히 높은 수준입니다. 특히 준공 후 미분양(악성 미분양)이 전체의 58%를 차지하는 등, 공급 과잉의 후유증이 지속되고 있습니다.

 

달서구 외곽은 악성 미분양이 1,079가구에 달하며, 수성구 역시 악성 미분양이 936가구 적체되어 있습니다. 이러한 미분양 물량은 해당 지역의 공실률을 높이고 가격 하락 압력을 가중시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

 

반면 수성구 범어·만촌 등 핵심 지역은 거의 공실이 없는 반면, 외곽 지역과 노후 단지는 공실률이 상대적으로 높은 편입니다. 이는 수요자들의 관심이 핵심 지역으로 집중되어 있기 때문이며, 외곽 지역의 경우 가격 조정 없이는 임대 거래도 어려운 상황입니다.

 

7. 거래 유동성(매물 회전율): 거래 위축·매물 소진

대구 아파트 매매 매물은 2022~2024년 입주 폭탄으로 인해 다량 쏟아졌으나, 최근에는 점진적으로 소진되고 있습니다. 특히 2026년부터 입주 절벽이 본격화되면서 신규 공급이 급감하고 있어, 매물 부족 현상이 나타나고 있습니다.

2026년 대구 아파트 입주 물량은 10,179세대로, 2023년 3.4만 세대의 30% 수준에 불과합니다. 2027년에는 1,152세대, 2028년에는 1,498세대로 급격히 감소할 전망이며, 이는 향후 2~3년간 공급 부족에 따른 가격 상승 압력을 구조적으로 형성할 것으로 예상됩니다.

 

거래량 측면에서는 대구가 수도권에 비해 더욱 위축된 모습을 보이고 있습니다. 2023년 기준 대구시의 아파트 매매거래 회전율은 3.18%로 전년(1.74%) 대비 1.44%p 상승하며 개선세를 보였으나, 이는 2022년의 극심한 거래 위축에서 반등한 것에 불과합니다. 반면 경북도 지역은 2023년 3.87%로 전년 대비 0.29%p 낮아지며 하락세를 보였습니다.

 

수성구 범어W는 회전율 3.8%로 대구 내에서도 가장 활발한 거래가 이루어지고 있으나, 대부분 지역은 매물이 나와도 거래가 지연되는 경우가 많습니다. 이는 매수자들의 관심이 핵심 지역으로 집중되어 있기 때문이며, 외곽 지역의 경우 가격 조정 없이는 거래가 어려운 상황입니다.

 

인허가 실적도 2024년 3,223세대, 2025년 5,020세대에 그쳤고 착공 물량도 급감하고 있어, 향후 2~3년간 공급 부족이 심화될 전망입니다. 사업승인을 받았지만 진행되지 못한 대기 물량이 30여 개 단지, 4만 세대 이상으로 알려져 있으나, 주상복합 용적률 제한 등으로 사업 진행이 어려운 상황입니다.

 

8. 인구 및 학군 변화 흐름: 인구 유출 지속·학군 양극화

대구·경북 지역은 인구 감소가 지속되고 있으며, 특히 젊은 층의 수도권 유출이 두드러지고 있습니다. 이는 대구의 상대적으로 낮은 일자리 여건과 서울·경기로의 인구 집중 현상과 관련이 있습니다.

 

학군 측면에서는 수성구 범어·만촌 등 전통적인 명문학군지는 학군 프리미엄이 여전히 유지되고 있습니다. 수성구는 학군·인프라가 대구 내에서 최강으로 평가받으며, 이는 해당 지역 아파트 가격을 지속적으로 견인하는 요인으로 작용하고 있습니다.

 

반면 달서구·남구·북구 등 외곽 지역은 학령인구 감소와 학교 통폐합 우려가 나타나고 있습니다. 특히 남구는 월세 비율이 77%로 전국 최고 수준인 만큼, 자녀를 둔 가구의 유입이 제한적이어서 학군 붕괴 우려가 시장 심리를 위축시키고 있습니다.

 

저출산으로 인한 학령인구 감소는 대구·경북 전역에 걸쳐 중장기적인 변수입니다. 다만, 수성구 등 핵심 지역은 상대적으로 학령인구 감소 폭이 적어, 학군 프리미엄이 당분간 유지될 것으로 전망됩니다. 특히 수성구 중심부는 신규 분양이 거의 없어 희소성이 높아지면서 학군 프리미엄이 더욱 강화되고 있습니다.

 

인구 감소는 중장기적으로 대구·경북 아파트 수요의 근간을 흔들 수 있는 변수입니다. 특히 젊은 층과 신혼부부의 수도권 유출은 지방 아파트 시장의 수요 기반을 약화시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 다만, 당분간은 수성구 등 핵심 지역의 수요가 상대적으로 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

 

9. 종합 평가 및 전망

2026년 7월 현재 대구·경북 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 보이고 있습니다.

 

첫째, 전반적인 약세가 지속되고 있으나 지역별 양극화가 극심합니다. 수성구 범어·만촌 등 핵심 지역은 신고가 거래가 속출하며 강세를 보이는 반면, 달서구·북구·남구 등 외곽 지역은 약세가 지속되고 있습니다.

 

둘째, 입주 절벽이 본격화되면서 향후 공급 부족에 따른 가격 상승 압력이 구조적으로 형성되고 있습니다. 2026년 입주 물량은 10,179세대에 불과하며, 2027년에는 1,152세대로 급감할 전망입니다.

 

셋째, 전세 시장은 월세화가 가속화되고 있습니다. 대구 임대차 거래 중 월세 비율이 66%까지 높아졌으며, 특히 남구는 77%로 전국 최고 수준입니다. 전세 수요는 수성구 등 핵심 지역에서만 유지되고 있습니다.

 

넷째, 거래 위축이 심각합니다. 수도권에 비해 거래량 감소가 더욱 두드러지며, 실거래가 역시 대부분 지역에서 하락세를 보이고 있습니다. 다만 최근 일부 지역에서 시장 자체 소화가 이루어지며 매수 심리가 점차 살아나고 있다는 긍정적인 신호도 있습니다.

 

다섯째, 인구 감소와 학군 양극화가 중장기적 변수입니다. 젊은 층의 수도권 유출이 지속되고 있으며, 학군 프리미엄은 수성구 등 핵심 지역에만 집중되고 있습니다.

 

향후 대구·경북 아파트 시장은 입주 절벽과 공급 부족이라는 긍정적 요인과 인구 감소·거래 위축이라는 부정적 요인이 맞서고 있습니다. 특히 수성구 등 핵심 지역은 공급 부족과 학군 프리미엄으로 상대적으로 안정적인 수요를 유지할 것으로 보이나, 외곽 지역은 인구 유출과 미분양 물량 해소 지연으로 중장기적 부담이 존재합니다.

 

전문가들은 2026년 상반기까지는 관망세가 이어지겠으나, 하반기부터 핵심 입지 중심의 반등 가능성이 높다고 전망하고 있습니다. 단, 모든 지역이 함께 오르는 장은 아니며, 입지와 단지 선택이 어느 때보다 중요한 시기라고 강조하고 있습니다.

 

 

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