"주담대 3억으로 줄였더니 '대출 절벽' 온다…은행들이 모두 문 닫으면 집 어떻게 사나"

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KB국민은행이 주택담보대출 한도를 최대 6억원에서 3억원으로 축소한 이후 주택 구매 수요가 인터넷전문은행과 지방은행으로 이동하고 있습니다. 그러나 이들 은행도 가계대출 총량 관리에 나서면서 추가 대출 공급 여력이 충분하지 않은 상황입니다. 저축은행과 상호금융 등 제2금융권 역시 높은 금리 부담으로 대안이 되기 어려워 하반기에는 실수요자들의 대출 절벽 우려가 커지고 있습니다.

 

국민은행이 지난 10일부터 전국 주택 구입 목적 주담대 한도를 최대 3억원으로 축소한 이후 은행권 전반의 가계대출 관리 강도가 한층 높아지고 있습니다. 주요 시중은행들은 올해 가계대출 증가 목표치를 대부분 채우면서 신규 대출 취급을 잇달아 축소하고 있습니다. 신한은행과 하나은행은 대출모집인을 통한 주담대 접수를 중단했고, 우리은행은 지점별 월 주담대 취급 한도를 기존 30억원에서 10억원으로 줄였습니다. 모기지신용보험 가입도 제한하면서 차주가 실제 받을 수 있는 대출 한도도 감소했습니다.

 

인터넷은행도 상황은 다르지 않습니다. 카카오뱅크와 케이뱅크는 아직 주담대 한도를 일괄적으로 축소하지는 않았지만 가계대출 총량을 맞추기 위해 신규 접수 물량과 공급 속도를 조절하고 있습니다. 카카오뱅크는 주담대를 포함한 가계대출 전반에 대해 하루 접수량을 제한하고 있으며, 인터넷은행 3사는 마이너스통장과 신용대출 최대 한도도 줄였습니다.

인터넷전문은행 주담대에 대한 관심이 높아지고 있지만 접수를 시작하자마자 마감될 정도는 아니라면서도 접수 마감 시각은 점차 앞당겨지고 있습니다. 인터넷전문은행은 가계대출 총량 자체가 크지 않아 공급 여력이 충분하지 않습니다. 수요가 한꺼번에 몰릴 가능성에 대비해 고객 불편을 최소화하기 위해 선제적으로 금리를 조정했습니다.

 

지방은행도 풍선효과를 경계하며 총량 관리에 나섰습니다. 지방은행의 연간 가계대출 증가율 목표는 평균 4% 수준으로 시중은행보다 높지만 대출 잔액 규모가 상대적으로 작아 수요가 집중될 경우 공급 여력이 빠르게 소진될 수 있습니다. 부산은행은 대출모집인을 통한 신규 접수를 중단했고, 경남은행과 iM뱅크는 주담대 모기지보험 신규 취급을 제한했습니다. 금융당국도 지난 10일 은행권 가계부채 관리 방안 점검회의에서 주요 지방은행장들에게 시중은행 규제 강화에 따른 반사 수요가 지방은행으로 쏠리지 않도록 관리해 달라고 주문했습니다.

금리 경쟁력도 시중은행보다 떨어집니다. 지난 5월 신규 가계대출 평균금리는 5대 은행이 연 4.15~4.88%였던 반면 인터넷은행 3사는 연 4.76~5.27%, 지방은행은 연 4.76~5.86%를 기록했습니다. 정책서민금융과 중·저신용자 대출 비중이 높은 전북은행의 평균금리는 연 13.11%에 달했습니다. 금리 부담까지 감안하면 인터넷은행이나 지방은행, 제2금융권 모두 시중은행을 대체하기에는 한계가 있다는 평가가 나옵니다.

 

하반기 대출 여건은 더욱 악화할 가능성이 큽니다. 제1금융권의 마지막 보루로 꼽히던 SC제일은행도 최근 지역본부별 주담대 총량 관리에 돌입했습니다. 지역본부에 배정된 한도가 소진되면 신규 접수를 받지 않는 방식입니다. 은행들의 대출 문턱은 앞으로도 높아질 전망입니다. 한국은행의 금융기관 대출행태 서베이에 따르면 올해 3분기 은행의 대출태도 종합지수는 -7로 전분기보다 5포인트 하락했습니다. 지수가 마이너스일수록 금융기관이 대출 심사를 강화하겠다는 의미입니다. 은행의 대출태도 종합지수는 지난해 2분기 이후 6개 분기 연속 마이너스를 기록하고 있습니다.

 

이런 상황은 부동산 시장에 직접적인 타격을 줍니다. 특히 대출 의존도가 높은 실수요자들, 특히 2030대 청년층과 생애최초 주택구입자들은 시장 진입 자체가 어려워지고 있습니다. 주담대 한도가 3억원으로 줄어들면 서울에서 6억원 이상의 아파트를 구입하려면 최소 3억원 이상의 자기 자금이 필요합니다. 이는 월 소득 300만원 가구가 평생 모아도 달성하기 어려운 수준입니다.

 

시장의 양극화도 심화됩니다. 현금 여력이 충분한 고가 주택 구매자들은 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받습니다. 반면 중저가 주택을 노리는 실수요자들은 대출 한도 축소와 금리 상승의 직접적인 타격을 받아 시장에서 밀려나고 있습니다. 이는 부동산 시장의 거래량 감소와 함께 부의 불평등 심화라는 사회적 문제를 야기할 수 있습니다.

 

정책적으로도 딜레마가 존재합니다. 가계부채 관리를 위해 대출 규제는 필요하지만, 과도한 규제는 실수요자들의 주거 안정성을 해치고 시장의 정상적인 기능을 마비시킬 수 있습니다. 특히 주담대 한도를 3억원으로 일괄 축소하는 방식은 지역별 집값 차이를 고려하지 않은 일률적 규제라는 비판이 나옵니다. 서울과 지방의 집값 수준이 크게 다른데, 동일한 대출 한도를 적용하는 것은 형평성에도 문제가 있습니다.

향후 전망을 보면, 대출 규제가 지속될 경우 부동산 시장의 거래 절벽 현상은 더욱 심화될 것입니다. 특히 하반기에는 금리 인상과 대출 규제가 중첩되면서 실수요자들의 매수 심리가 크게 위축될 가능성이 큽니다. 다만 이런 상황이 지속되면 정부의 시장 안정화 조치나 대출 규제 완화가 나올 수도 있습니다.

 

현재의 대출 규제 강화는 가계부채 관리라는 정책 목적과 실수요자 보호라는 사회적 가치 사이에서 균형을 잡지 못하고 있습니다. 은행들이 모두 대출 문을 닫으면 집을 살 수 있는 사람은 점점 줄어들고, 이는 결국 부동산 시장의 건전성과 사회적 안정성을 동시해치는 결과를 낳을 수 있습니다.

 

 

 

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